央广网北京9月17日消息（记者门庭婷）在沈阳市大东区长安社区，一间烧了几十年暖气的锅炉房，如今是社区最热闹的地方：阅览室、书法室、棋牌室等等都在这儿，活动排得满满当当。社区新添的休闲椅上股票的杠杆原理，老人们一坐就是一下午。他们身后那一排排90年代初建成的老楼，已经从内到外“穿”上了新衣。
这样的变化，正在沈阳成片发生。中央城市工作会议精神明确，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。落到沈阳，就是把功夫下在一个个具体的点位上：20世纪90年代建成的老小区、有2300年建城史的方城、地铁站旁闲置了10年的地下商业街……一处处被重新打开。
不过，城市更新从来不是一蹴而就。改到什么程度、钱从哪里来、老房子留还是拆、改完之后谁来管，每一道题都有各自的难处。9月上旬，央广网记者随调研团走进沈阳大东、沈河、铁西三区，在老旧小区、燃气管网、历史街区和轨道商业的更新现场，寻找答案。
“社区不再是社区，它就是大家的”
老旧小区改造，是城市更新里离居民最近的一件事。改得好不好，居民推开门就有答案。
长安社区的房子，建成于20世纪90年代，4263户、约7800名居民中，60岁以上老年人占比接近四成，大多是周边黎明航空发动机集团等老厂的职工。管网老化、屋面渗漏、楼道昏暗、适老设施缺位……老小区的毛病一样不少。
2023年启动的改造，被居民称作一次“听劝式”改造。“改造前大量征求居民意见，过程中人民设计师直达现场，居民说这儿用着不方便，我们就听劝，改。”长安社区党委书记曹雪说，可以给新能源汽车充电的智能路灯杆，就是居民提的意见。几年下来，空中飞线全部入地，地下管网整体换新，困扰一楼居民多年的反水问题彻底解决；每个单元的三楼、五楼加了折叠椅，让老人上楼时可以中途歇歇脚，窗户外框统一更换，冬天既储物又能晾晒；外墙面特意做成红砖的样子，属于这片老厂宿舍区的记忆，被留在了墙上。
改造后的长安社区（央广网记者门庭婷摄）
小区里的锅炉房和那座50多米高的大烟囱，本来在拆除清单上。2017年热力并网后它一直闲置，征求居民意见时，大家觉得这是个念想，留了下来。改造后，它变成一座三层、2920平方米的社区文体中心，20多个功能区里装进了党群服务中心、养老服务站、阅览室和书法室等社区公共空间，夜里亮起灯，被居民称作“沈阳的小蛮腰”。旁边的旧煤仓改成了350平方米的社区食堂，90岁以上老人免费，行动不便的还送餐上门。21个居民社团每周开设40多节课，每月这里还会上演一次社区生日会。
长安社区的社区文体中心（央广网记者门庭婷摄）
老人白天有地方去，吃饭有人管，活动有人张罗，中央城市工作会议精神提出建设宜居城市，而落点正是这些具体事。
83岁的钱为民是社区文艺队里的忙人，一个人带着合唱、葫芦丝、非洲鼓几个队，其中非洲鼓队已经从最初7个人壮大到了26个人。“9点我们就集合了，各个活动室都满满的。”她说，有什么事跟社区提，“只要提到的，马上就给解决。”曹雪把居民的凝聚力归结为“用真心换真心”——有居民跟她说，来到长安社区，觉得社区是大家的，“社区不再是社区，它就是大家的”。
长安社区居民在文体中心排练（央广网记者门庭婷摄）
改造的钱从哪儿来？大东区房产局老旧小区改造部部长赵琛算了一笔账：长安社区总改造资金4563万元，由中央预算内资金、保障性安居工程资金和专项债构成，三项资金大致覆盖一半，其余由市区两级财政兜底，居民不用自己出钱。2020年以来，大东区已有336个老旧小区完成改造，明年项目的筹备也已启动。
“已经跑了103年的沈阳燃气，彻底焕新”
作为一座工业化、城镇化起步较早的城市，沈阳的城市更新不只发生在地面上，更多时候埋在地下。
在沈阳一个2006年建成的小区里，一条3390米长的新燃气管线正沿着老管的位置铺进地下。“老管线是球墨铸铁的，接口是压兰机械式的，时间长了金属疲劳、胶圈老化，就容易漏气。”沈阳燃气有限公司燃气工程部经理李成旭说，这次换上的PE管全部热熔焊接，“管子熔完之后是一体的，不存在接口老化泄漏，寿命30年以上。”工程8月23日进场，工期40天左右，施工期间居民照常用气，只有并网那几天要停3到4天。
燃气改造施工现场（央广网记者门庭婷摄）
对沈阳来说，燃气是件“老”事。全市管道燃气最老的已有103年历史，管网总长12700公里，用户约378万户；管道长年埋在地下，材质落后的那些就成了最需要盯防的隐患。沈阳市城乡建设局城镇燃气处处长何伟介绍，2014年以来，全市已累计改造燃气管网2600 余公里，2023年灰口铸铁管已全部退出历史舞台；眼下还有约1800公里球墨铸铁管、1000公里运行20年以上的管网，需要分年度有序实施更新改造。面对这么多待更新的管网，如何评判改造顺序？何伟告诉记者，改哪里、改多少，每年都会组织开展燃气管网风险评估，坚持高风险管网优先改造；暂时排不上计划的，加装“管网哨兵”和智能感知设备，把巡查巡检的网织得更密。
提速从2024年开始。连续三年，沈阳获批超长期国债等上级资金24亿元；此前，这笔钱主要依靠燃气企业自己投。今年全市中标的燃气管网改造三期工程共243公里，将分两年干到2027年底，改造费用由财政和上级资金承担。“老百姓不用掏一分钱。”李成旭说。除更换管道外，燃气报警器、连接软管、自动切断阀、智能燃气表等户内设施也在同步加装，居民同样不需要花钱。
燃气管网更新只是第一步。中央部署建设的“六张网”中，城市地下管网是其中之一，包括燃气、供水、排水、污水、热力等市政管线和综合管廊。“十五五”时期，全国计划建设改造城市地下管网约77万公里，其中燃气管网约20万公里，预计投资约5万亿元。“利用地下管网更新改造这个政策，加上马上要实施的‘六张网’，沈阳市将持续加大力度申报上级资金，把所有老旧燃气管网和户内安全隐患全部整改。”何伟说。围绕“六张网”，沈阳已整理了一系列待开展项目，涵盖老旧管网改造、户内设施加装和智慧燃气建设。
这些管网合起来，是一座城市的“生命线”。沈阳正把全市的燃气管网、场站和用户信息搬上数字孪生平台，同时给管井和小区入户引管加装自动阀门，一旦出现异常，能第一时间切断处置。中央城市工作会议把“牢牢守住城市安全底线”写进总体要求，落到地下，就是先把家底摸清、把风险看住，而这些看不见的功夫，决定了整座城市跑得稳不稳。
“不仅是游客的景区，也是老百姓的社区”
与“补短板”的老旧小区不同，沈阳方城面对的第一道题更棘手：1.69平方公里的老城里，拆，还是不拆？
沈阳方城是沈阳2300年建城史的空间浓缩：明朝4座城门、十字街，清朝8座城门、井字街，九宫格局至今未变；世界文化遗产沈阳故宫居中，400年历史的中街从宫墙外穿过，67条老胡同散布左右。中央城市工作会议要求大力推动“文脉赓续”，落到方城，就是把顺序倒过来——变“拆改留”为“留改拆”，不搞大拆大建，做绣花功夫，1.5万户原居民一个都没迁走。
改造后的沈阳方城（央广网记者门庭婷摄）
“游客从故宫出来，转到的任何一条寻常小巷，都是被认真对待的。”沈河区文旅推荐官杨丽说。五年间，架空线缆全部入地，路面铺装21.4万平方米，160余栋建筑完成改造和亮化——方城的夜景讲究“见光不见灯”，看得见轮廓，找不到光源。变化也写进了居民的收入里：方城内的居民，从抗拒改造，到“着急”改造，有居民在改造后的房子里开起民宿，房子“从一个月租1000多块钱，到一天就能租二三百块钱”。
2025年，方城接待游客1.67亿人次，去年“五一”假期期间单日峰值达150万人次。品牌首店、沉浸式剧场、剧本秀等新业态接连落地，文旅新业态占比达46%。故宫北侧，两个文商旅新项目也将在今年底前陆续亮相。
“这里不仅是游客的景区，也是老百姓的社区。”杨丽说，“当游客退去之后，他们的家园也变得更加漂亮，很多人把家做成民宿，这也是一份实实在在的收入。”
“一条地下街，把地上的商圈串起来”
城市更新，未必都在地上，也未必只是“改旧的”。
在铁西区，一条1.45公里长的地下商业街随地铁9号线同步建成，之后闲置了整整10年。东北地下商业成功案例少、口碑不佳，一直没有合适的开发方。2024年底，沈阳地铁集团与华润万象生活启动央地合作，用24个月走完了从规划设计到招商的全过程。今年6月26日，这个名为兴华汇的项目正式开业。开业前三天，客流25万人次，沈阳本地自媒体评价：“三天干成了半个中街。”
兴华汇的位置很特别：下层跑地铁，上层是停车场，商业就在中间的夹层里。“地上跑的是汽车，地下跑的是地铁，中间这一层，走人。”华润万象生活兴华汇负责人崔禹这样描述。除了两个地铁站厅，兴华汇在地面的十字路口还设有至少8个出入口，从地下就能到达路面的任意一个点位；向上连通着全国业绩数一数二的铁西万象汇，向西深度联动红梅文创园、1905文创园工业文旅资源。东北冬冷夏热，这条冬暖夏凉的地下街，把“出闸即消费”变成了日常。
连通地铁、兴华汇、铁西万象汇的出入口（央广网记者门庭婷摄）
已开业的A、B两区引入品牌店铺113家，实现满租开业，既有面向年轻人的二次元“里世界”站台，也有熟食副食、烘焙杂货这些老年顾客的日常所需。沈阳市城乡建设局建设规划处处长徐宏涛这样概括以兴华汇等项目为代表的沈阳城市更新路径：政府统筹开展前期工作，国有企业通过租金优惠等方式提供资源资产，社会资本和企业发挥特长开展业态培育，“实现国有资产保值增值与项目落地收益的双赢”。中央城市工作会议要求推动“动能转换”、激活城市存量资源潜力——一条沉睡10年的地下通道，就这样重新接进了城市的消费版图。
徐宏涛表示，“十五五”时期，沈阳还将继续加大城市更新力度，全面推进由增量开发向存量更新的转变，拉动文旅消费、提供更多就业岗位。
中秋、国庆假期临近，沈阳又将迎来一年中最热闹的时候。方城的中街会重新挤满天南海北的游客，兴华汇的灯会亮到深夜；长安社区楼下，老人们照旧坐在那把新添的休闲椅上——楼道更亮了，路面更平了，屋里的暖气也比往年踏实。
更新的沈阳股票的杠杆原理，装得下游客的脚步，也装得下居民的日子。
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